… czyli jak stać się właścicielem …
Zniesienie współwłasności nieruchomości
Sytuacja, w której nieruchomość ma kilku właścicieli (współwłaścicieli) nie jest niczym nietypowym. Może ona wynikać z tego, że właśnie w taki sposób współwłaściciele postanowili nabyć nieruchomość. Współwłasność nieruchomości może także powstać na skutek dziedziczenia bądź być skutkiem rozwodu i zniesienia ustawowej wspólności małżeńskiej pomiędzy małżonkami.
W zasadzie w każdej chwili, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, można uruchomić procedurę zmierzającą do wyjścia ze współwłasności (zniesienia współwłasności). W przypadku nieruchomości wchodzących w skład spadku oraz dzielonych w związku z podziałem majątku wspólnego małżonków procedura ta posiada pewne odrębności, jednak co do zasady pozostaje bardzo podobna.
Jak można znieść współwłasność nieruchomości?
Jeśli współwłaściciele są zgodni, co do sposobu zniesienia współwłasności, wystarczające jest zawarcie odpowiedniej umowy przed notariuszem. Koszty są w tym wypadku nieco wyższe, jednak czas przeprowadzenia procedury jest bardzo krótki i najczęściej wszystko udaje się załatwić na jednym spotkaniu u notariusza.
W celu obniżenia kosztów zgodnego zniesienia współwłasności istnieje możliwość zgłoszenia odpowiedniego wniosku do sądu. Sąd może dokonać podziału już na pierwszej rozprawie.
Z kolei jeśli współwłaściciele pozostają w sporze co do sposobu zniesienia współwłasności (np. każdy z nich chce w całości zatrzymać nieruchomość dla siebie, albo uważa, że spłaty żądane przez pozostałych są za wysokie) pozostaje jedynie sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości.
Sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Dokonać zniesienia współwłasności można na 3 sposoby.
- Poprzez podział fizyczny nieruchomości. Np. podział pola na dwie mniejsze działki, bądź wydzielenie w domu mieszkalnym dwóch lub większej ilości samodzielnych lokali mieszkalnych. Taki sposób podziału będzie jednak niemożliwy, jeśli okaże się sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości albo gdy pociągałby za sobą istotną zmianę lub znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości. Mowa tu np. o sytuacji, kiedy działka jest zbyt mała, żeby podzielić ją pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli.
- Drugim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest przyznanie nieruchomości na wyłączą własność na rzecz jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (kilku z nich) z jednoczesnym zobowiązaniem go do spłaty odpowiedniej części na rzecz pozostałych. Jeśli wszystko dzieje się w ramach zawartej umowy lub ugody sądowej, współwłaściciele sami ustalają pomiędzy sobą wysokość i termin spłat. Natomiast w przypadku sądowego zniesienia współwłasności wartość nieruchomości ustalana jest przez biegłego sądowego, a wg tej wartości sąd ustala rozmiar spłat. W uzasadnionych wypadkach spłaty mogą zostać odroczone lub rozłożone na raty jednak na okres nie dłuższy, niż 10 lat. W przypadku sprawy sądowej często jest tak, że co najmniej kilku dotychczasowych współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość na własność. Wówczas to sąd decyduje, któremu z nich przypadnie nieruchomość. Decyzja ta jest podejmowana w oparciu o wiele argumentów, takich jak stopień związania z daną nieruchomością, wartość dokonanych na nią nakładów, sytuacja rodzinna i majątkowa (czy daje możliwość spłaty), posiadanie innych nieruchomości itd.
- Trzecim sposobem zniesienia współwłasności nieruchomości jest zarządzenie jej egzekucyjnej sprzedaży, a następnie rozdzielenie uzyskanych w ten sposób środków pomiędzy współwłaścicieli. Taki sposób podziału jest najmniej opłacalny. Najpierw trzeba bowiem ponieść koszty postępowania sądowego, następnie nieruchomość sprzedawana jest na licytacji przez komornika, który z zapłaconej kwoty odlicza swoje (niemałe) wynagrodzenie i koszty sprzedaży. Znacznie taniej i szybciej współwłaściciele mogą sami sprzedać nieruchomość, bez sądu i bez komornika i podzielić się pieniędzmi zgodnie z wartością przysługujących im udziałów.
Ważne: W toku sądowej sprawy o zniesienie współwłasności należy dokonać także wszelkich rozliczeń związanych z dokonywaniem na nieruchomość jakichkolwiek nakładów i ponoszenia kosztów jej utrzymania. Po zakończeniu sprawy sądowej dochodzenie tych roszczeń będzie niemożliwe.
Pozostałe specjalizacje:
